Por Ariel Torres
Detrás de los datos que publicó UCIP hay algo más: un mapa de oportunidades. Lo leemos, lo ordenamos y te mostramos dónde puede estar ese “tesoro” si estás pensando en emprender en Mar del Plata.
El Departamento de Estudios Sociales y Económicos (DESE) de la Unión del Comercio, la Industria y la Producción (UCIP) presentó un relevamiento sobre 2.442 locales en diez corredores comerciales de la ciudad. No mide ventas. Mide algo más interesante: qué se vende, cómo se distribuyen los rubros y dónde están los locales vacíos.
“Medir el comercio no es solo contar locales abiertos o cerrados. Es entender qué tipo de actividad tenemos en cada zona. Este relevamiento nos permite pasar del diagnóstico general a una mirada profunda, donde cada corredor tiene su lógica, sus desafíos y sus oportunidades”, planteó el presidente de UCIP, Blas Taladrid. Ahí está la clave. Los datos están. Ahora hay que leerlos.
El mapa no es uno: son varios sistemas conviviendo
Mar del Plata no tiene un solo sistema comercial. Tiene varios, conviviendo al mismo tiempo. Hay corredores donde domina el retail (microcentro, San Juan, Juan B. Justo, Güemes): mucha indumentaria, mucha oferta, mucha competencia. Funcionan por volumen, pero también se saturan rápido.
Hay otros corredores más mixtos (Alem, Constitución, Tejedor, entre otros), donde el comercio convive con gastronomía y servicios. Ahí cambia la lógica: no gana el que vende más barato, gana el que arma una mejor experiencia. Si estás pensando en abrir un negocio, este es el primer filtro: no todas las zonas premian lo mismo.
Vacancia: crisis y oportunidad
El promedio de locales vacíos ronda el 7,8%. Pero el número, solo, dice poco. Cuando se abre, aparece otra historia: 15,7% en Juan B. Justo, 14,4% en 12 de Octubre, contra apenas 3% en Tejedor o Alem. La vacancia no es uniforme. Tiene geografía. Y tiene explicación.
En algunos casos, lo que aparece es un desajuste claro entre oferta y demanda. Corredores que fueron muy fuertes en su momento —como Juan B. Justo con el concepto outlet para el turista — hoy enfrentan competencia en otros puntos de la ciudad. El “precio” ya no vive en un solo lugar. Aparecen alternativas en la zona norte, en la rotonda de Constitución, e incluso en el microcentro. El consumidor se mueve, compara y elige. Y eso redistribuye el flujo.
Pero en el caso de Juan B. Justo, la lectura no puede ser solo comercial. Durante años fue un corredor atravesado por la lógica del outlet, pero también por la presencia de industrias que le daban movimiento. Muchas de esas empresas migraron al Parque Industrial, mientras que la logística se reorganizó en nuevos polos de distribución. Ese doble movimiento dejó huella. Menos industria, menos flujo estructural. Más competencia comercial, más dispersión del consumo. Ahí es donde la vacancia encuentra parte de su explicación. Pero también abre una posibilidad. Si la lógica industrial ya no define la zona, la pregunta pasa a ser otra: ¿Qué nuevo rol puede asumir ese corredor?
Algunas pistas empiezan a aparecer. El rubro automotor, por ejemplo, podría tener margen para expandirse y reconfigurar parte del eje, con concesionarias y servicios asociados que necesitan superficie, accesibilidad y visibilidad. Crear la avenida del diseño para el hogar también es otra alternativa. De ambas opciones ya hay anclas de las cuales sostenerse. No sería la primera vez que un corredor cambia su identidad.
En paralelo, el caso de la calle 12 de Octubre es más profundo. La llegada del shopping obliga repensarla en su totalidad. Ahí la discusión no es solo comercial. Es estructural. Requiere una reconfiguración que difícilmente pueda pensarse desde afuera. Es un corredor con identidad propia, donde la mirada tiene que nacer desde el mismo territorio.
La ciudad se mueve y reconfigura constantemente
Hace 30 o 40 años, el comercio estaba concentrado en el microcentro. Tener un local en la peatonal era el aspiracional de cualquier comerciante. Constitución era la avenida del ruido, Alem empezaba a adaptar chalets en pubs y bajábamos a Güemes a comprar a Cristal y cargar nafta en la YPF chiquita.
Hoy el mapa es otro. Constitución dejó el neón, conservó la pirámide y se volvió una avenida caminable, con oferta a lo largo de todo su recorrido y estacionamiento a 45 grados. Güemes alcanzó su techo y se mantiene estable, aunque se va a dormir más temprano que Olavarría.
Chauvin se consolidó como polo gastronómico, pero estacionar se volvió parte del desafío. Y ahí aparece Avenida Paso: entendió esa debilidad y respondió con cafés a pocos metros del auto. Tejedor dejó de ser la avenida de Chimbote y ya no rema en dulce de leche. El puerto se ordena con nuevas propuestas: dejamos de ir a ver equilibristas y payasos para terminar comprando provisiones y el regalo para papá.
Mientras tanto, aparecen movimientos más finos: la Avenida Independencia empieza a desbordar su propio eje y sumar propuestas manteniendo su clásico túnel de viento por la falta de árboles, toda una experiencia sensorial.
La avenida 39 insinúa una lógica similar a la de Tejedor de hace algunos años, es un buen atajo comercial al volver de las playas del sur. Hoy empieza a tener lógica propia. San Juan sigue inoxidable, pero con interrogantes sobre cómo impactarán los cambios en su «tienda ancla” ya que Los Gallegos será reemplazado por un microestadio que promete potenciarla.
Incluso el microcentro, que muchos agoreros daban por perdido, empieza a mostrar intentos de reconfiguración con propuestas que buscan revalorizar la zona gracias un puñado de empresarios que apostaron fuerte. El contraste con la avenida Colón es interesante. Ahí, el histórico corredor de repuestos del automotor se mantiene prácticamente inalterable. Resiste, se especializa y sigue funcionando bajo una lógica clara. La ciudad se reacomoda todo el tiempo.
Del paseo al consumo: el verdadero cambio
Hay algo que atraviesa todo esto y no aparece en los porcentajes: el cambio en cómo consumimos. Antes salías a pasear. Hoy salís a vivir una experiencia… y terminás consumiendo. El recorrido cambió. El consumo se integró. Por eso algunos corredores crecen: entendieron que ya no alcanza con vender. Hay que ofrecer algo más. Y por eso otros se tensan: siguen jugando con reglas viejas en un juego nuevo.
Ahora sí: si querés abrir un negocio, mirá esto
– Si vas a un corredor saturado de retail → necesitás diferenciación real o vas a ser uno más.
– Si apuntás a zonas mixtas → hay más margen para construir propuesta.
– Si ves vacancia alta → puede ser riesgo… o puerta de entrada.
– Si pensás solo en ubicación → llegaste tarde.
Hoy la variable más importante no es dónde estás. Es qué experiencia generás alrededor de lo que vendés.
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